制度概要

空き家発生の原因としての再建築不可物件

1. 再建築不可物件とは 　
   　再建築不可物件とは、いま建っている建物を撤去した後に、新しい建物を建てること（再建築）が法令によって認められない不動産物件（建物と敷地の組み合わせ）のことです。再建築不可となる理由はいろいろあります。その中で一般的なのは、建築物の最低限の基準を定める建築基準法によって、再建築が認められない場合です。特に、建築基準法第四十三条に基づく接道義務を満たしていない敷地である場合が多いです。もうひとつ問題になるのは、長屋建の建物を、敷地ともども分割してあたかも一戸建てのように所有していて、ある住戸を隣の住戸と切り離して建て替えようとする場合です。この場合には、周囲の同意が得られれば再建築が可能になることがあり、その場合にも問題になるのが接道義務です。そこで接道義務について解説します。

図１　無接道敷地（途中でくびれている）



図２　無接道敷地（角で接している）




図３　無接道敷地（２箇所で接している）



2. 接道義務と無接道敷地 　
   　接道義務とは、都市の中では、建築物の敷地は、４m以上の幅を持った道路に、２m以上の幅で接している必要がある、という決まりです。この決まりには下記の注意点があります。
   　第一に、道路とは何か、ということです。これは建築基準法第四十二条に詳しい定義があります。簡単に言えば、所定の手続きを経て、行政が認めたものだけが道路になります。ですから、実態として道が建築物の敷地に接して存在していても、その道が行政によって認められていなければ、再建築不可物件になります。
   　第二に、都市の中とはどこか、ということです。これは、都道府県が指定する都市計画区域及び準都市計画区域内、とされています。どこが指定されているのかは、市区町村が配る都市計画図という地図に示されています。
   　第三に、２m以上の幅で接しているとはどういうことか、ということです。これは、直径２mの円盤が敷地内から道路に出られなければならない、と理解するとわかりやすいです。ですから、例えば、次の場合には接していることになりません。
   （１）敷地の一部がくびれていて２mに足りない場合（図１）
   （２）道路に角で接しているなどの事情で、連続している複数の辺を合計すると２m以上あっても、直径２mの円盤が道路に出られない場合（図２）
   （３）２箇所以上で接していてその合計値が２m以上でもそれぞれの接している箇所が２mに足りない場合（図３）
   　接道義務を満たさない敷地を無接道敷地と呼びます。再建築不可物件の大部分は、この無接道敷地に建物が建っている場合です。また、以上に述べた、接道義務を満たしているかどうかを判断する際に確認すべき敷地と道路との関係を接道条件と呼びます。
   
3. 無接道敷地と空き家 　
   　無接道敷地は、今ある建物を使い続けるしかないために、不便さから空き家になる可能性が高い、と考えられます。国土交通省の「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会資料」^１）の第１回（2013（平成25）年９月２日）の参考資料^２）によれば、「接道条件の悪い住宅（中略）の割合は、居住世帯有の住宅が33.6％であるのに対し、空き家の場合は41.6％」であり、特に空き家の中でも「その他の住宅」（住宅・土地統計調査の用語で、一般的な意味での空き家のこと）は、「接道条件の悪い割合が高く46.0％」となっています。空き家を減らし、また家屋が空き家になるのを防ぐには、再建築不可を解決することが望ましいのです。このためには、その物件の所有者が個人で取り組む対策と、所有者と地域、行政が連携して取り組む対策があります。
4. 所有者が個人で取り組む対策
   　もし、隣接する敷地の一部を購入する、あるいは逆にその物件を隣接する物件の所有者に売却することによって、接道義務を満たすことができれば、最も簡明な解決策になります。 あるいは、建築基準法第四十三条第２項により、行政が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めた場合には、再建築が可能になります。ただしこれは例外的な扱いです。
5. 所有者と地域、行政が連携して取り組む対策
   　所有者が個人で取り組む対策には、限界があります。そこで、所有者と地域、行政が連携して取り組む対策が必要になります。この対策には、次のようなものがあります。
   （１）建築基準法による道路に準じた通路を関係地権者の合意による協定書を作成して確保することによって、建築基準法第四十三条第２項により再建築が認められることがあります。この協定書を「道に関する協定書」と呼びます。
   （２）地域と行政の協働によって、無接道敷地であるが、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないように建て替えるための、地域独自の都市計画のルールを定めることによって、再建築が認められることがあります。このルールを定めた例として、大阪市法善寺横丁^３）、中央区月島^３）、足立区^４）などがあります。
   
   

吉川 徹