用語解説
都市計画
都市をどのように建設し、維持管理してゆくかに関する方針を定める計画を都市計画と呼びます。この都市計画は主に、国と、都道府県と市区町村が定めます。国は高速道路など国土の骨格を計画します。都道府県はその区域内の骨格となる要素を計画し、住民に一番近い市町村は、生活に直結するきめ細かい要素を計画します。
都市計画を立てる際には、相互に矛盾が生じないように、また全体として相乗効果が得られるように、まず基本的方針を定め、それに沿って細かい計画を定めてゆくことが一般的です。基本的方針に関する計画のことを、マスタープランと呼びます。
住民に一番近い市町村の定める都市計画は、市町村行政の全体的方針として住民の代表である市町村議会の議決を経て定められる基本構想を受けて、都市計画の基本的方針として都市計画マスタープラン（都市計画法による正式名称は「市町村の都市計画に関する基本的な方針」）を定め、それを骨格として詳しい計画を立ててゆきます。実際に都市計画マスタープランを定める際には、必ず住民の意見を反映させるために必要な措置を講ずることが法律により求められていますので、住民が参加する会議による検討を行ったり、住民説明会やアンケートを行ったりします。都市計画マスタープランができ上がったら、それを踏まえて、地区計画など、個々の住宅などのあり方を規制したり誘導したりする計画を定めてゆきます。
一方、都市計画と深く関係する行政の仕事に住宅政策があります。これは、どのような住宅をどの地域にどれだけ整備すべきか、それをどのように維持管理してゆくのかに関する国や都道府県、市区町村の政策です。このような住宅政策は、法律や条例などに基づいて、様々な施策として実行されてきました。その住宅政策の基本的方針は、1966年に制定された住宅建設計画法にもとづく住宅建設五箇年計画（全国レベルと全国10 地域レベルと都道府県レベル）によって定められ、国や都道府県や市町村はそれに沿って、自ら住宅供給を行いつつ民間の住宅供給を支援するなどの住宅供給政策を推し進めてきました。我が国の住宅が数としては余るようになって、今後は住宅の質と維持管理が問題になり、また民間が住宅供給の主体となることを考慮して、国は住宅建設計画法に代わって2006年に住生活基本法を定め、全国と都道府県は住生活基本計画を立てることになりました。
以上の住宅政策に関わる計画のうち都道府県が立てるものは、しばしば、都道府県住宅マスタープランと呼ばれます。一方で市町村は、住宅建設五箇年計画や住生活基本計画を立てることを求められてきませんでした。しかし、生活に直結した住宅施策を総合的に行うことが重要であることから、独自の住宅マスタープランを立てることが少なくありません。また、都道府県住宅マスタープランにおいて市町村住宅マスタープランを立てることを推奨している場合も少なくありません。
法律による制限
なぜ法令（都市計画法や建築基準法その他の建築に関するもの）で規制するか？
住宅は個人の生活のためにあるのですから、個人が自らの望むものを実現することが最も良いと考えられます。それでは、なぜ個人にすべてを任せずに、法令で住宅のあり方を規制するのでしょうか。
これは非常に難しい問題ですが、主な理由としては次の点が考えられます。
まず、住宅は社会的な側面を持っているということが挙げられます。たとえば，大都市など住宅が密集している所で、燃えやすい材料で住宅を建てた場合、周囲に火事を広げてしまう危険があります。このように、特に住宅が密集している場合には、住宅は相互に影響を及ぼし合う、すなわち社会的な存在であると言えます。このため、周囲に迷惑を及ぼさないように、また全体的に相乗効果が得られるように、法令で規制を行います。
それでは、周囲に迷惑を及ぼさない場合、たとえば周囲から離れている場合には、規制は不要でしょうか。我が国の住宅のあり方の規制では、住宅が密集している場合にのみ適用されるものと、密集しているかどうかに関わらず適用されるものがあります。後者の代表としては，地震に対する強さに関する規制が挙げられます。もしこれらの規制がなければ、個人は住宅を建てたり買ったりする際に、地震に対する強さなどの専門知識を持っている必要があります。このような住宅の性能に関する専門知識は非常に複雑ですから、すべての個人がこのような知識を持つというのは非現実的でしょう。そこで、地震に対する強さや、衛生の確保など、生命や健康に直結する最低限の事項に関しては、法令によって規制を行うことに一定の社会的な合理性があります。あるいは、住宅の設計ができるのは一定の資格を持った人に限定することにも社会的な合理性があると考えられます。
独立基礎
建物の重い屋根を支える柱を地面に直接埋め込んだものを、掘立柱（ほったてばしら）といいます。掘立柱はじかに地面に触れるため、湿気があると腐ったりシロアリの被害にあったりしやすく、また地盤が軟らかいと、柱が次第に地面にめり込んでいってしまうといった弱点があります。そこで柱の下に礎石を敷くと、この弱点を克服することができます。「独立基礎」は礎石を鉄筋コンクリートで作ったもので、柱を人間の脚に例えるなら、独立基礎はくるぶしから下の足の部分に当たります。
布基礎（連続基礎）
柱の下の独立基礎どうしをつないだ鉄筋コンクリート製の基礎梁の下にも、連続的に足の裏に当たる部分を付けたものが「布基礎（連続基礎）」です。断面形状は逆Tの字形をしています。足の裏にあたる面積が大きくなる分、独立基礎よりも地面にかかる圧力が小さくなるため、沈下しにくくなります。戸建住宅によく用いられる基礎形式です。古い建物では鉄筋が十分に入っていないことがあり、地盤沈下などが生じると基礎が折れて建物が傾斜・沈下する被害が生じやすいので注意が必要です。
べた基礎
軟弱な地盤でも傾斜・沈下することなく建物を支えるため、足の裏にあたる部分の面積をさらに大きくしたものが「べた基礎」です。床とほぼ同じ面積の鉄筋コンクリート製の板（基礎スラブ）の上に基礎梁が一体化して載っている形状をしています。建物が不均一に沈下する不同沈下が布基礎よりも生じにくく、地盤の液状化にも強い特長があります。
杭基礎
杭を設置して、地盤の深いところにある杭先端位置の硬い地盤の支持力や、杭と地盤の摩擦力で建物を支えるのが「杭基礎」です。杭基礎は、上記3つの「直接基礎」と比べて地盤沈下や地盤の液状化による被害を受けにくい特長がありますが、コストが高くなります。
一般に、杭基礎が必要な地盤は軟弱で、地震による揺れを増幅する傾向があります。したがって、家具に転倒防止金具を付けるなど、地震の揺れによる被害に気をつけたほうがよいと言えます。
マンション（共同住宅）
建築基準法ではひとつの敷地に複数世帯が居住する住宅を「共同住宅」といいます。共同住宅は構造や階数などの違いにより、マンションやアパートなど様々な呼び名がありますが、本ホームページではより一般的な名称とするため、これらをまとめてマンションと呼んでいます。
専有部分と共用部分
マンションは、1 つの敷地の中にたくさんの所有権が存在しています。原則的に区分所有者が購入したそれぞれの住戸を専有部分と言い、専有部分以外の敷地、建物、設備、附属施設などのすべてを共用部分と言います。専有部分と間違われやすいのが、各住戸に附属したバルコニーや専用庭（1 階）です。これらは特定の区分所有者だけが使用できるものですが、通常は共有部分とされており、その区分所有者に「専用使用権」が与えられているだけなのです。また、他にも玄関扉は鍵と内部塗装部分を除けば共用部分であり、窓枠（サッシ）と窓ガラスも共用部分とされていて、勝手に交換することはできません。
断熱性、断熱性能
徒然草の時代より「住まいは夏を旨とすべし」と言われ、家を建てるときは風通しに配慮される一方で、冬のことを考えて断熱性能・気密性能を高めることはあまり行われてきませんでした。家の断熱・気密性能を高めると暖房時のエネルギーのロスを減らすばかりでなく、家の中の温度差を少なくすることに繋がるので、近年の住宅は断熱・気密性能を高くする傾向が多くなりました。現時点の法律では、家を建てるときにはなるべく断熱・気密性能を高めましょう、という決まり（努力義務といいます）しかありませんが、近年中には全ての新築住宅に一定の断熱・気密性能を義務付ける検討がされています。
住宅の断熱性能は、断熱材と窓やドアなどの開口部の性能で決まります。新築の際は費用との兼ね合いはあるものの、技術的には性能向上を容易に図ることができます。一方、リフォームで断熱・気密性能を新築住宅並みに向上させるのは大きな工事となるため、ほとんど行われていません。リビングや寝室などの窓の内側にもう1 枚窓を設置することで、暖房時のエネルギーのロスやガラス面の結露を相当抑えられるため、近年良く行われるようになってきました。
建物の構造
住宅の構造にはいくつか種類がありますが、戸建て住宅では「木造」、マンションでは「鉄筋コンクリート造（高層マンションでは柱や梁の中に鉄骨が入った鉄骨鉄筋コンクリート造などもあります）」が多くを占めます。木造は、土台、柱、梁、桁などの構造体を木材で作る建築物です。金物や筋かい等によって適切な補強をすれば耐震性が確保でき、経済的にも魅力的です。ただし、シロアリや結露によって構造体が劣化するリスクや、火に弱いという問題があり、耐久性に劣るといえます。
一方、鉄筋コンクリート造は英語で Reinforced Concrete Construction（鉄筋で補強されたコンクリート構造）といい、RC造とも呼ばれます。引張力に強い鉄筋を圧縮力に強いコンクリートで覆うことで双方の長所を生かした構造になっています。木造とは比べものにならないくらい強固で50階建て以上のマンションを作ることも可能です。また、管理状態が良ければ、少なくとも50～60年程度の耐久性があります。
保留床
等価交換型の開発での地権者や、建て替えする際の所有者などの権利者が従前の対価としての権利を開発や建替え後に変換できる床のことを権利床といいます。お金で考えると、従前の資産を5千万円保有していた場合、開発後にも5千万円分の床の権利を有することになります。開発後の総資産額が従前よりも大きくなった場合、権利床で全ての床が埋まるわけではなく、床が残ります。この残る床を保留床といい、開発の際に保留床を売却し、利益を得ることで事業性を高めることが可能になります。
耐久性、耐久性能
一般に、鉄筋コンクリート造建物は木造建物よりも長持ちすると言われています。木造建物は、カビやシロアリにより寿命を大きく縮めてしまう可能性があるためです。これらを防ぐには、雨漏りや湿気の対策をきちんと行うことが大切です。床下に湿気がこもらないよう基礎を高くしたり、換気や防湿のための対策を施したりする方法があります。
また、鉄骨造建物で寿命を延ばすには、さびが生じにくくなるようにする対策が有効です。鉄筋コンクリート造建物でも、アルカリ性であるコンクリートが空気中の二酸化炭素と化学反応を起こして中性になると、内部の鉄筋がさびて構造が脆くなってしまいます。対策としては、中性化しにくいコンクリートを使用することや、鉄筋の外側にかぶさるコンクリートの厚みを増すことが挙げられます。また、メンテナンスも重要です。点検・診断により劣化を早く検知し、補修したり部材を取り換えたりすることで寿命を延ばすことができます。また、配管などの設備が交換しやすいように工夫をすることも大切です。
耐震性、耐震性能
建物が建ってから寿命を迎えるまでに、様々な力や作用が働きます。屋根・壁・床・骨組みなどの自重、建物内にある家具や設備の重さ、それから地震、台風、豪雪などの自然現象によるものもあります。建物の寿命を長くしたければ、その間に大きな自然災害に遭遇する確率が高くなりますので、より大きな力に耐えられるようにする必要があります。
耐震性能は、地震に遭遇しても、建物が損傷したりせず、建物内の人や資産を守り、建物が果たすべき機能を提供しつづけられる能力ということができます。
また、地震の際には地盤の液状化や地滑りなどの地盤災害も起こりえますので、地盤や基礎についても十分な注意を払う必要があります。
自治会
地域的な共同活動を行う団体。町会や町内会など。地方自治法に基づき行政的手続きを経た場合は法人格を持つ「認可地縁団体」となる。これらの組織に加入するかどうかはそこに住んでいる個人（貸家に住む賃借人を含む。）の自由である。
管理組合
区分所有法による管理する団体の一般的な名称であり、区分所有者は法的に全員が構成員になり、持ち分に応じて権利と義務を負う。
暖房や冷房
住まいの断熱性能を向上させても、冬期寒くなる地域では必ず暖房が必要になります。暖房手段は多岐にわたりますが、大きく分けると2つになります。
- 対流方式
エアコンやファンヒーターなど、暖かい風を出して「空気を暖める」方式です。 - ふく射方式
床暖房やラジエーターなど、暖かい面から人体を直接暖める方式です。
他には、こたつやホットカーペットを思い浮かべる方も多いと思いますが、これらは部屋全体を暖めることはできないので、「採暖器具」と言われています。冬期に快適に過ごすことのできる住まいにするためには、部屋単位（寒冷地では住宅全体）で全体を暖めることのできる暖房設備を設置することが必要です。
また、夏期には冷房が必要になる地域も多いでしょう。冷房にもふく射方式がありますが、一般的ではないため、たいていエアコンを設置することになります。エアコンを設置する場合も、部屋全体を適切な温度にコントロールできるだけの能力のものを選定するように心がけることが大切です。
暖房、冷房ともに、一度設置したらいつまでもそのままで用いることはできません。それぞれ耐用年数がありますので、専門の人に相談し、交換するときの手間や費用も含めて機器を選定することも重要でしょう。
断熱性能と気密性能
住宅の断熱・気密性能を高めると暖房時のエネルギーのロスを減らすばかりでなく、家の中の温度差が少なくなり、快適に過ごすことができるので、近年は断熱・気密性能を高くする傾向が多くなりました。
住宅の断熱性能は、断熱材と窓やドアなどの開口部の性能で決まります。新築の際は費用との兼ね合いはありますが技術的に性能向上を容易に図ることができます。一方、リフォームで断熱・気密性能を新築住宅並みに向上させるのは大きな工事となり、費用も高額になるのであまり行われていませんが、長く使い続ける家にするためには必要な工事でしょう。
住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品確法）
住宅を購入する際、いくつかの住宅を性能面で比較したくても、困難な状況でした。そこで、住宅の有する物理的な性能に関する全国共通のルールを定め、第三者機関が住宅性能を評価し、認証することで、一定品質を有した住宅の供給が促進されることになります。性能に関する共通のルールは、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき「住宅性能表示制度」として運用されています。
同法に基づく住宅性能表示制度では、①地震などに対する安全性、②火災に対する安全性、③柱や土台などの耐久性、④配管の清掃や補修のしやすさ、⑤省エネルギー対策、⑥シックハウス対策・換気、⑦窓の面積、⑧遮音対策、⑨高齢者や障害者への配慮、⑩防犯対策の10分野について評価され、等級で表示されます。
住宅の品質確保の促進等に関する法律は、上記に加え、住宅購入者等の利益の確保や、住宅に係る紛争の迅速かつ適切な解決を図ることも目的に掲げられています。
国土交通省：http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000016.html
窓やドアなどの開口部
リビングルームなどに大きな窓を設置すると、開放的で居心地の良い空間となりますが、大きな落とし穴もあります。それは、「断熱性能が劣る住まいになってしまう」ということです。一般的な戸建住宅の場合、冬期に家の中から外へ逃げて行く熱の半分は窓からなのです。したがって、窓やドアの断熱や気密性能を高くすることで、省エネ性能だけでなく室内の環境を向上させ、いつまでも快適に暮らすことの住まいへ近づきます。
「窓」とは「ガラス」と「枠」を組み合わせたものです。最も一般的な窓は、1枚のガラスをアルミの枠で固定する「アルミサッシ」です。最近は、断熱性に優れるガラスや枠が登場し、断熱性能や気密性能が格段に向上しています。
断熱性能はガラスとサッシとの組み合わせで決まりますが、2010年度まではそれぞれの性能を表示する決まりになっていました。2011年度からは、一体である窓の性能を表すラベルに統一され、☆の数（1～4つ）で表示しています。
省エネルギー性能
住まいで使用するエネルギーは、空調（暖冷房）、給湯、照明、換気の用途に加え、テレビや冷蔵庫などの家電製品が消費する用途に大別されます。これら全ての用途のエネルギーの合計を少なくさせる住宅は、省エネルギー性能が高い住宅となるわけです。もちろん、省エネルギー性能は住宅だけで決まるわけでなく、暮らし方にも大いに左右されます。
1980年、エネルギーの使用の合理化に関する法律（通称：省エネルギー法）が制定され、住宅において断熱性能の努力義務がはじまりました。断熱性能を高めると空調用途の省エネルギーが図られることになります。その後、1992年、1999年に基準が改正され、性能向上が図られています。1999年の基準は通称「次世代省エネ基準」と呼ばれています。
2009年には空調用途だけでなく、給湯・照明・換気用途の省エネルギー性能を定めた基準に改正され、一定戸数の新築住宅を販売する事業者に義務付けられました。これは断熱性能だけでなく、暮らしに伴い消費するエネルギーの目標値が設備機器毎に定められています。今後は、新築だけでなく既存住宅における対応や、家電製品による消費エネルギーの削減も含めた対応に発展していくでしょう。
新耐震基準
建物をどのようにつくるかは建築基準法，建築基準法施行令，国土交通省告示などによって定められています。地震に対して建物をどのように造るかもこれらの法律などによって定められ，それらをまとめて「耐震基準」と呼びます。現在の耐震基準は，1981年に大きく改正されたもので，それ以前の耐震基準と区別するために「新耐震基準」と呼ばれています。現在，建物はこの新耐震基準に沿って建てられています。
http://www.aij.or.jp/jpn/seismj/lecture/lec9.htm
耐震改修
地震に対する安全性の向上を目的とした増築、改築、修繕、または模様替えのことです。
尺寸法
日本古来の長さ、質量、面積などの単位です。メートル法導入後、公式には用いられていませんが、在来工法の木造住宅では、柱間の芯―芯距離を尺寸法の一間または半間で割り付けている場合が多くあります。一間（６尺）は1820mm、半間（３尺）は910mm、一坪は1.82m×1.82m≒3.3㎡＝２畳になります。
バリアフリー
高齢者や障害者が生活する上で妨げとなるバリア（障壁）のない状態、あるいは障害者や高齢者が自立した活動を行えるように生活の場や公共の場からバリアを取り除くことをいいます。また、段差等の物理的障壁のほか、社会的、制度的、心理的障壁の除去のことも含みます。
ヒートショック
部屋を移動したとき、部屋と部屋との間に温度差があると、体が血圧を急激に上昇・下降させて体温を一定に保とうとします。この室間温度差が体に与える影響をヒートショックといい、心筋梗塞や脳血管障害の原因にもなります。ヒートショックを起こさないための対策には、住宅の断熱性能の向上やトイレや脱衣室・浴室の暖房の設置などがあります。
介護保険制度
介護保険制度とは、2000年4月に開始され、国民全てが40歳になると介護保険料を支払う義務が生じ、要介護認定を受けると介護サービスを自己負担１割で利用できる制度です。
http://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/hukushi_kaigo/kaigo_koureisha/gaiyo/index.html
介護サービス
介護保険制度では、訪問サービスや通所サービスなど介護に関わる様々なサービスがあります。要介護認定を受けると、介護サービス計画が作成され、訪問介護サービスなどを受けることができます。
要介護認定
介護保険を使ってサービスを受けるには、市町村で要介護度の認定を受ける必要があります。要介護度の区分は、「要支援１，２」「要介護１～５」の７ランクに区分されます。介護が必要ないと判定された場合は「自立（非該当）」になります。
リバースモーゲージ
高齢者が持ち家を担保に、金融機関や地方公共団体から、自宅に住みながらにして、毎月お金を借りて生活費に充当し、死亡もしくは契約終了時に、持ち家を売却、処分するなどして一括返済する制度です。地方公共団体としては、東京都武蔵野市、兵庫県伊勢丹市などが行っています。
高齢者住まい法
平成13年に制定された「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の略称を高齢者住まい法とよびます。平成23年に改正され、従来の高齢者円滑入居賃貸住宅（高円賃）、高齢者専用賃貸住宅（高専賃）、高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）制度を廃止して「サービス付き高齢者向け住宅」の登録制度が創設されました。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H13/H13HO026.html
サステナブル住宅
私たちが安全に、安心して暮らすことができるだけでなく、省エネルギーや省資源性能に優れる良質な住宅。このような良質な住宅を住まい手が上手に使い続け、維持管理を適切に行うことにより、何世代にもわたり大事に住み継がれる特別な住宅となり、本ホームページではサステナブル住宅と呼びます。
住生活継続計画（HLCP）
私たちの安心・安全な住生活を実現する「我が家」が、良質な住宅として次の世代にも住み継がれ、人や町にやさしい「循環型社会」を実現していくための長期的な計画を、本ホームページでは住生活継続計画(Housing & Living Continuity Plan)と呼び、ホームページの全般に亘り、そのポイントを解説しています。住生活継続計画は、住まいという「モノ」だけでなく、大事に住みたいと思う「住まい手」の意識と行動により実現可能となるもので、良質な住宅をサステナブル住宅とするためには欠かせないものです。
住宅ローン
住宅ローンには、代表的な３つの金利タイプ：全期間固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型があります。ライフプランにあった住宅ローンをご選択ください。